כניסה

רשות ניירות ערך מרחיבה את חובות הדיווח של חברות ציבוריות על נדל"ן להשקעה
19/11/2008
 
רשות ניירות ערך מרחיבה את חובת הדיווח של החברות הציבוריות על נכסי נדל"ן שרכשו לצורך השקעה. הרשות אישרה לאחרונה טיוטת הנחייה לחברות ובה דרישה לדווח על נתונים הנוגעים לנכסי נדל"ן להשקעה, בדגש על מדידת שוויים ההוגן. טיוטת ההנחיה פורסמה באתר הרשות (www.isa.gov.il) לתגובות הציבור.
 
התקן החשבונאי הבינלאומי מחייב להציג נכס נדל"ן להשקעה באחת משתי שיטות: באחת מוצג הנכס במאזן לפי עלותו המופחתת. באחרת מוצג הנכס במאזן לפי השווי ההוגן שלו. גם אם בוחרת חברה לטפל בנכסי נדל"ן להשקעה לפי מודל העלות, עלי לפרסם גם את השווי ההוגן של הנכס למועד הדוחות הכספיים במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים.
 
השווי ההוגן, מעצם טבעו, מבוסס על אומדנים, הנחות והערכות שונות, והוא חשוף לתנודתיות הנובעת משינוי בתנאים השוררים בשוק כמו גם משינוי בהנחות החברה ובאומדנים העומדים בבסיס חישוב השווי ההוגן. לפיכך, דורש התקן הבינלאומי מהחברה לפרסם פרטים שונים במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים בנוגע לשווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה ואופן חישובו של שווי הוגן זה. בין היתר, עליה לפרסם את השיטות ולהנחות המשמעותיות שיושמו בקביעת השווי הוגן של הנדל"ן להשקעה, לרבות הצהרה אם קביעת השווי ההוגן נתמכה בראיות שוק או שהיא מבוססת על גורמים אחרים. בנוסף, עליה לדווח עד כמה  מבוסס השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה על הערכתו של מעריך בלתי תלוי בעל כישורים וניסיון רלוונטיים לנדל"ן מהסוג ובמיקום הרלוונטיים.
 
בהמשך לכך, החליטה רשות ניירות ערך כי כתוספת לדרישות הקיימות קיימת חשיבות לפרסום מידע מפורט שיאפשר למשתמשים בדוחות הכספיים לבחון באופן השוואתי את המגמות והשינויים בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה, השינויים בפרמטרים אשר שימשו בחישוב השווי ההוגן, ונתונים נוספים הרלוונטיים להבנה ולניתוח של פעילות התאגיד בקשר עם נכסים אלו. כל זאת, תוך הצגת המידע גם עבור תקופות דיווח קודמות באופן שיאפשר הבנת המגמות והשינויים על פני זמן. 
 
מדובר, בין השאר, במאפיינים עיקריים של נכסים אלה ובכללם מיקום הנכס, מועד ועלות רכישתו, דמי שכירות ממוצעים בגינו, שיעור התפוסה בו, פרטים על המתודולוגיה לפיה בוצעה הערכת השווי שלו ופרמטרים עיקריים אשר שימשו בהערכה זו. בנוסף, יינתן גילוי לתשואת הנכס ביחס לשוויו ההוגן.
 
טיוטת ההנחיה שאישרה הרשות שמה דגש על הבנת המגמות והשינויים שחלו בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה והפרמטרים שסייעו בחישובו, על פני ציר הזמן. על כן, עבור מרבית הנתונים הכמותיים נדרשים נתוני השוואה לתקופות דיווח קודמות. הכוונה היא לאפשר לקוראי הדוחות הכספיים לבחון את השינויים העיקריים שחלו בפרמטרים המשמשים לקביעת השווי ההוגן.
 
כך, למשל, לעתים עשוי נכס נדל"ן מניב אחד, לכלול שטחים הנבדלים זה מזה בייעודם כדוגמת שטחים מסחריים, משרדים, חניות וכן הלאה. במקרים אלה, לרוב, נאמד שוויו ההוגן של נכס תוך הבחנה בין הפרמטרים הכלכליים השונים לכל ייעוד. במקרים כאלה יינתן המידע הרלוונטי לגבי כל אחד מחלקיו השונים של הנכס, בנפרד.
 
שתי השיטות הנפוצות ביותר להערכת שווי נכסי נדל"ן להשקעה הן שיטת ההשוואה ושיטת היוון תזרים המזומנים (Discounted Cash Flow). בהנחיה שפרסמה הרשות נדרשות החברות לפרסם נתונים מסוימים בנוגע לנכסי נדל"ן להשקעה שהוערכו בשיטות אלה. אם החברה עושה שימוש ביותר משיטת הערכה אחת לשם קביעת שוויו של נכס נדל"ן להשקעה, עליה לפרט את הנתונים הרלוונטיים לכל אחת משיטות ההערכה.
 
 

תגיות:

מערכות וטפסים

פניות ותלונות לרשות