כניסה

הוועדה להסדרת פעילות קרנות נדל"ן בישראל הגישה את מסקנותיה ליו"ר רשות ניירות ערך ולנציבת מס הכנסה
08/01/2004
 
משה טרי וטלי ירון-אלדר: "אנחנו מקווים כי המלצות הועדה, לאחר שיעוגנו בחקיקה, יסללו את הדרך להנפקתןמניותיהן של קרנות נדל"ן בישראל ולהשגת היתרונות הגלומים במכשיר למשקיעים, לענף הנדל"ן ולכלל המשק"
 
הוועדה המשותפת שהקימו יו"ר רשות ניירות ערך, משה טרי, ונציבת מס הכנסה, טלי ירון-אלדר, הגישה השבוע את המלצותיה בנושא הסדרת הפעילות של קרנות נדל"ן בישראל.
 
קרנות נדל"ן, המוכרות בעולם כ-Real Estate Investment Trust) REIT) עוסקות בעיקר בהשקעה בנדל"ן מניב. קרנות אלו זוכות במעמד מס ייחודי בתנאי שהן מקיימות מספר תנאים. הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל"ן כ-  REIT מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כ דיבידנד למשקיעים.
 
הוועדה הגיעה למסקנה כי כמכשיר השקעה יש לקרן נדל"ן יתרונות בלתי מבוטלים: הקרן מאפשרת גם למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב בהתאם ליכולתם הכלכלית ומדובר במכשיר השקעה שלא קיים היום בארץ וזכה להצלחה רבה בעולם ויש ביצירתו כדי לגוון את אפיקי ההשקעה הקיימים בשוק ההון. בנוסף, מונע המכשיר מצבים של כפל מס ביחס להשקעה ישירה בנדל"ן (למשל כשהחברה משלמת מס שבח והמשקיע משלם בנוסף מס רווחי הון או מס על דיבידנד). יתר על כן, המשקיעים נהנים מהניהול השוטף ומהמומחיות בתחום הנדל"ן המניב הקיימים בקרנות נדל"ן. יתרונות נוספים הם בעובדה שההשקעה בקרן נדל"ן סחירה ומספקת למשקיע נזילות ותזרים הכנסות יציב וקבוע. וכמובן, שילובן של קרנות נדל"ן בשוק ההון עשוי לגוון את מקורות המימון במשק, לצמצם את מצוקת האשראי בענף בישראל ולתרום לענף הנדל"ן הסובל מהאטה.
 
בראש הוועדה עמדו עו"ד איריס ציבולסקי-חביליו, סגנית מנהל מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך, ועו"ד משה אשר, יועץ מקצועי לנציבת מס הכנסה. השניים אמרו כי קרנות נדל"ן הן חברות אשר יעמדו בתנאים שעיקריהם הבטחה כי מירב נכסיהן והכנסותיהן נובעים מהשקעה בנדל"ן מניב, כגון מבנים מסחריים, מרכזי קניות, דירות להשכרה וכו'. כמו כן יחוייבו הקרנות לחלק מדי שנה 90% מרווחיהן השוטפים למשקיעים. אשר וציבולסקי-חביליו הסבירו כי עמידה בתנאי "קרן נדל"ן" תביא להסרת מגבלות מיסוי הקיימות כיום, שהעיקרית שבהן היא "כפל המס" בעת מכירת נכסי הנדל"ן. עוד ציינו יושבי הראש, כי המודל שגיבשה הוועדה הוא המתאים ביותר לישראל ולמאפייניה המיוחדים, ביניהם העדר קיומה של חובת דיווח למס הכנסה וקיומו של מיסוי על רווחי הון בבורסה. לצורך זה, למדו חברי הוועדה את חקיקות המס בנושא קרנות נדל"ן במדינות כמו ארה"ב, הולנד, בלגיה וצרפת.
 
על פי המלצות הוועדה "קרן נדל"ן" תהיה חברה אשר יתקיימו לגביהם התנאים הבאים:
 
  • - התאגדות הקרן: הקרן תהיה חברה בע"מ שתיוסד לצורך היותה קרן נדל"ן (חברה
  •   חדשה)
  • - רישום למסחר: הקרן תרשם למסחר בבורסה בישראל היקף נכסי הנדל"ן: לפחות 75%
  •   מנכסי הקרן יהיו "נכסי נדל"ן מניב", לרבות – נכסים נלווים לנדל"ן ותיקי הלוואות
  •   (משכנתאות) המובטחות בנדל"ן בישראל.
  • - היקף הנכסים בישראל: לפחות 75% מנכסי הנדל"ן המניב של הקרן יהיו בישראל.
  • - היקף נכסי הנדל"ן: היקף נכסי הנדל"ן המניב של הקרן 200 מיליון ₪ לפחות.
  •   שיעור המינוף של הקרן: שיעור המינוף של הקרן ביחס לנכסי הנדל"ן שלה יהיה עד %
  •   06, ועד 20% מינוף ביחס לנכסים אחרים.
  • - היקף הכנסות הקרן מנדל"ן: לפחות 75% מהכנסות הקרן ינבעו מהנדל"ן המניב
  •   שבבעלותה.
  • - פיזור המשקיעים: חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו 50% או יותר ממניות הקרן.
  • - חלוקת רווחים: הקרן תחויב לחלק לפחות 90% מרווחיה השוטפים למשקיעיה. הקרן
  •  תוכל לחלק גם את מרכיב הפחת. הקרן תחוייב לחלק 100% מרווחי מכירת הנדל"ן
  •  (בניכוי מרכיב הפחת שחילקה בעבר).
 
ההמלצות לגבי מיסוי הקרן והמשקיעים בה הן:
 
מיסוי ברמת המשקיעים (שהם יחידים):
 
  • - מיסוי בעת מכירת המניות בבורסה - בשיעור  15% (בדומה ליתר ההשקעות הפיננסיות
  •   בבורסה).
  • - מיסוי בעת חלוקת רווחים מהקרן – בשיעור של 15% (ולא בשיעור של 25% כמקובל
  •   בחלוקת דיבידנד בחברה רגילה).
  • - היחידים יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן נדל"ן כנגד רווחים שוטפים שחולקו
  •   להם מהקרן באותה שנה.
  • - היחידים יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן נדל"ן כנגד רווחי הון בבורסה ממכירת
  •   ניירות ערך אחרים, ולהפך.
 
מיסוי ברמת המשקיעים שהן חברות שמייסדות את קרן הנדל"ן:
 
  • - חלוקת רווחים מקרן הנדל"ן תהיה בד"כ פטורה ממס (כדיבידנד בין חברתי).
  • - חלוקת רווחים מקרן נדל"ן שנובעים ממכירת נדל"ן בקרן – תמוסה בשיעור של 15%.
  • - מכירת מניות בקרן נדל"ן - תמוסה בשיעור של 25% בלבד (למרות שחברות אלו כפופות
  •   להוראות פרק ב' לחוק התיאומים בשל אינפלציה, הקובע מיסוי בשיעור 36%).
 
מיסוי ברמת קרן הנדל"ן:
 
  • - הכנסות שוטפות מנדל"ן והכנסות קשורות לנדל"ן (הכנסות פיננסיות המשמשות כהון
  •   חוזר לקרן) ימוסו בשיעור של 36%.
  • - הכנסות ממכירת נדל"ן ימוסו בשיעור 12% בלבד (אשר ביחד עם שיעור המס של
  •   המשקיעים 15% מביא לשיעור מס כולל של 25%).
  • - הכנסות אסורות (שאינן מותרות לקרן הנדל"ן) - ימוסו בשיעור של 60% (בארה"ב לשם
  •   השוואה הכנסות אלו ממוסות בשיעור מס של 100%).
  • - הקרנות תוכלנה לבצע "חילוף" פטור של נכסי הנדל"ן שלהן (על פי הוראות חוק מיסוי
  •   מקרקעין הקיימות).
  • - הפסדים שייווצרו לקרן יקוזזו מרווחי הקרן.
 
עידוד השקעתן של קופות הגמל וקרנות הפנסיה בקרנות נדל"ן:
 
  • - קופות הגמל וקרנות הפנסיה יהיו פטורות ממס בעת מכירת מניות בקרן נדל"ן.
  • - קופות הגמל וקרנות הפנסיה יהיו פטורות ממס בעת חלוקות רווחים מהקרן.
  • - קופות הגמל וקרנות הפנסיה יוכלו לקבל החזר מס בגין חלקן במס ששילמה הקרן
  •   (בשונה מהשקעות בחברות אחרות).
 
המלצות בנושא שינוי מבנה לקראת הקמת קרן נדל"ן:
 
על מנת לעודד הקמת קרנות נדל"ן על ידי חברות נדל"ן מניב קיימות (חברות מייסדות) הציעו חברי הועדה כי בשלב הקמת קרן הנדל"ן (חברה חדשה) והעברת נכסי הנדל"ן אליה תמוסה החברה החדשה במס רכישה בשיעור 0.5% בלבד (במקום %5). במקביל, מכירת הנדל"ן על ידי החברה המייסדת תחוייב במס שבח/רווחי הון על פי הכללים הרגילים.
 
חברי הועדה הם: עו"ד איריס ציבולסקי-חביליו, סגנית מנהל מח' תאגידים ברשות ניירות ערך ; עו"ד משה אשר, יועץ מקצועי לנציבת מס הכנסה ; עו"ד ורד אולפינר, עוזרת לסגן נציבת מס הכנסה למיסוי מקרקעין ; מר אבי גולדה, ממחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך ; גב' מיכאלה גרזון, סגנית מנהל אגף האכלוסב משרד השיכון ; רו"ח יובל כהן, מנהל מחלקת שוק ההון בנציבות מס הכנסה ; גב' בתיה פילו מהמחלקה הכלכלית ברשות ניירות ערך ; מר רותם פלג, רפרנט שיכון באגף התקציבים במשרד אוצר ; רו"ח ענת פייער, מרכזת בכירה באגף שוק ההון באוצר ; מר איציק שורקי, כלכלן בכיר ברשות ניירות ערך ; גב' חני שיטרית, מנהלת יחידת ההנפקות בבורסה לניירות ערך; ורו"ח צביקה ברנשטיין מהמחלקה המקצועית בנציבות מס הכנסה.

תגיות:

פניות ותלונות לרשות

מערכות וטפסים